土地や建物を売りたい、ローンを返済したから抵当権を消したい、住所を移転したから変えたいなどの場合は、不動産に対する登記を変更する必要があります。
抵当権抹消
ご利用になられる場面
- 銀行などから抵当権抹消の書類を受け取った場合
- 不動産を売る予定がある
- 金利が安くなったから借り換えるとき
- ローン完済は昔の話過ぎて書類がどこにあるのか分からないのですが抹消できますか？
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ローンを組んだ金融機関にお問い合わせいただけたら、抹消の書類が郵送されます。
それをお持ち頂けましたら抹消の手続きがスムーズです。
- 銀行から送られた抹消書類を無くしましたが抹消できますか？
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抹消はできますが、登記識別情報を無くされたときは、事前通知や司法書士が代わりに本人確認の情報を作成するので費用が上がってしまうのでご注意ください。
- 銀行から書類が送られてきましたが、何年も手続きしてませんでしたが大丈夫ですか？
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数年間手続きしなかった場合、金融機関の代表取締役などが変わっている、金融機関が合併等で変わっていることが多いです。
それでも手続きはできますが、法人の過去の履歴を調べる必要があるときがあり、そのときは費用が少し上がってしまいます。
また、金融機関からの書類を無くしてしまいますと、面倒な手続きが必要となります。
金融機関から書類が届きましたら、速やかに手続きをされた方が良いでしょう。
住所変更・氏名変更
2026年（令和8年）4月頃に住所変更登記が義務化されることが予想されます。このルールは施行前に行った住所変更にも適用があるため、注意が必要です。
氏名又は名称及び住所変更の登記の申請の義務付け
（１）義務の内容
氏名等の変更があった日から２年以内に変更の登記をすべきこと、及び、正当な理由なく義務に違反した者を５万円以下の過料に処すことです。
（２）改正理由
所有者不明土地問題対策を講じるためです。
（３）申請を義務付けられる者
「所有権の登記名義人」であって、自然人か法人かを問いません。
- 不動産登記法第７６条の５の施行日前にあった氏名等の変更について施行日後に変更の登記を申請する場合、所有権の登記名義人は同条の義務を負うか？
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申請義務を負います。
（４）職権による氏名等の変更の登記
第７６条の６ 登記官は、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったと認めるべき場合として法務省令で定める場合には、法務省令で定めるところにより、職権で、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記をすることができる。ただし、当該所有権の登記名義人が自然人であるときは、その申出があるときに限る。
所有権移転
- 権利証を紛失してしまったが売れますか？
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司法書士がご本人確認を行うことで土地などの不動産を売ることができる制度がございますのでご安心ください。ただし、その分、余計な費用はかかってしまいます。
【権利書を無くされたとき】
・再発行はできません。
・実印も一緒に無くされていないのであれば、とりあえず勝手に売られることのリスクは低いです。
・権利書が無くても売ることはできますが、費用は増えます。
・実印も一緒に無くされたのであれば警察に連絡することと、法務局に不正登記防止申出をする必要があります。ただし、不正登記防止申出は３か月ごとに手続きをする必要があります。
所有権保存
建物を新築されたとき、所有権を公示するために保存の登記をします。
未登記家屋を相続する場合の手続き
原則的には、承継した相続人が表題登記申請を行い、完了後に同人が所有権保存登記申請を行います。
- 未登記家屋かどうかどうやって見分けるのですか？
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「課税明細書」を見たときに「家屋番号」が付いていれば登記されている家屋、家屋番号が付いていなければ未登記家屋であると判別が可能です。
相続土地国庫帰属
相続によって土地の所有権を取得した場合、その土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度です。
１．申請
（１）申請できる人
相続又は相続人に対する遺贈によって土地を取得した人
- 何十年前に相続した土地についても、国庫帰属できますか？
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できます
（２）審査料、負担金
①審査手数料
土地一筆当たり１４，０００円です。
- 審査の結果、不承認になった場合、審査手数料は返還されますか？
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返還されません。
②負担金
最低でも２０万円かかります。
（３）添付書面
①土地と隣接する土地との境界点を明らかにする写真
⇒原則は境界標を撮りますが、境界標がない場合には、仮杭等で目印を設置して写真を撮ります。
②土地の形状を明らかにする写真
③申請者の印鑑証明書
- 審査期間はどれくらいかかりますか？
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半年～１年程度を要します
債権譲渡
1.債権譲渡とは
（１）債権譲渡性とその制限
債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない（民法４６６条１項）
債権譲渡を禁止し、または制限する旨の意思表示は制限譲渡の意思表示と定義され、また、この譲渡制限の意思表示をしたときであっても、債権の譲渡はその効力を妨げられない、とされています（同４６６条２項）。
（２）譲渡制限の意思表示につき悪意または重過失がある場合
譲渡制限の意思表示につき、悪意又は重過失がある譲受人その他の第三者に対しては、債務者は、その履行を拒むことができ、かつ、譲受人に対する弁済その他の当該債務を消滅させる事由をもってその第三者に対抗することができるとされています（同４６６条３項）。
- 債権譲渡契約書の作成だけを司法書士に依頼できますか？
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契約書の作成だけの依頼は難しいと思ってください。あくまで債権譲渡の登記をすることが司法書士の業務範囲です。
2.債権譲渡の登記
（１）債権譲渡登記制度とは
債権譲渡登記制度は、法人がする金銭債権の譲渡などについて、簡便に債務者以外の第三者に対する対抗要件を備えるための制度です。金銭債権を譲渡したことを第三者に対抗するためには、原則として、確定日付ある証書によって債務者に対する通知を行うか、又は債務者の承諾を得なければなりませんが、法人が金銭債権を譲渡した場合には、債権譲渡登記をすることにより、第三者に譲渡を対抗することができるとするものです。
